Pour une copropriété, bien choisir son syndic d'immeuble est devenu un enjeu financier de taille

28-11-2016

 Depuis des années déjà, une véritable "guerre de tranchées" oppose le Syndicat National des Propriétaires (SNPC) à l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). En cause, des accusations "d'incurie et de lenteur dans le traitement et la communication des décisions disciplinaires" formulées par le SNPC à l'encontre de l'IPI, qui s'en défend par voie de justice. Un jugement rendu cette semaine suite à une plainte introduite par le premier disculpe d'ailleurs le second.

 

Mais au-delà de cette querelle de clochers, ces accusations, fondées ou non, ont de quoi inquiéter tant les propriétaires que les locataires. Pour ces derniers, il s'agit en effet de pouvoir faire totale confiance à un intermédiaire en charge de la gestion de leur toit. Et si le cahier des charges à respecter dans le chef d'un syndic d'immeuble est en théorie cadré par la loi, encore faut-il pouvoir prévenir au plus vite et limiter au mieux les écueils en cas de non-respect de ce cadre légal.

"Les opérations de communication destructrices du SNPC n'ont aucun effet positif ni pour les agents immobiliers ni pour les consommateurs. Pendant que le SNPC faisait du vent, l'IPI faisait son travail correctement. Dès lors, nous invitons à nouveau le SNPC à dialoguer avec la profession de manière constructive. C'est à mon sens la seule manière de travailler dans l'intérêt des consommateurs", insiste Nicolas Watillon, le Président de la fédération d'agents immobiliers Federia.

De son côté, l'IPI tient à rappeler qu'elle indemnise et veille à faire indemniser - via des polices d'assurance dédiées - toutes les personnes qui auraient été victimes d'agents immobiliers ou de syndics indélicats entre 2007 et 2015.

"Dans nombre de dossiers de syndics indélicats ou de détournements d'argent (avances lors de compromis ou caisses de copropriétés), l'IPI n'a pas informé les victimes des possibilités d'indemnisation. Il le fait maintenant suite à nos pressions répétées ces derniers mois", réagit Olivier Hamal, le Président du SNPC. Selon ce dernier, des discussions seraient d'ailleurs en cours au sein du Cabinet du Ministre de tutelle de l'IPI, Willy Borsus. Elles concernent toute une série de mesures qui vont être adoptées pour recadrer certaines dérives: le suivi disciplinaire, la nomination d'un administrateur provisoire et le suivi des comptes tiers. Un
courrier signé par Willy Borsus et adressé à l'IPI serait, selon le SNPC, sur le point de partir.

Un syndic n'est pas l'autre

De son côté, le Président de l'IPI, Yves Van Ermen, par ailleurs patron d'une société de syndics d'immeubles à Bruxelles (BMC Tools), tient à valoriser le rôle du syndic, trop méconnu du grand public et souvent perçu comme un coût: "Pour bien le choisir, il faut avoir vu, dans son projet de contrat, les services qu'il propose en complément des missions légales. Par exemple, une permanence assurant une réponse 7 jours sur 7 même en dehors des heures de bureaux apporte une plus-value de poids. Il est également important de vérifier, avant de signer un contrat, ce que couvrent les honoraires de base et en quoi consistent les honoraires complémentaires. Il faut aussi que le Conseil de copropriété ou que les représentants des copropriétaires rencontrent plusieurs candidats syndics avant de signer".

Et il poursuit: "Croire que payer davantage son syndic, c'est forcément augmenter les charges est inexact. Un syndic plus cher à première vue fera parfois, au final, diminuer les charges de la copropriété par son expertise".

Sur le site en ligne d'EasySyndic, spécialiste des petites copropriétés, on s'inscrit d'ailleurs en faux contre ces coûts qui représentent parfois plus de 50% des charges.

"Couteau suisse" trop rare

Du côté de l'offre, on peut toutefois nourrir certaines inquiétudes: ces deux dernières années, la proportion de stagiaires agents immobiliers ayant choisi de s'orienter vers le métier de syndic n'est que de 13,5%, les autres optant pour le métier de courtier. Quand on sait qu'il ressort d'une étude de marché récente, initiée par Federia, que le tarif horaire moyen pour un immeuble de 10 à 30 lots (appartements) avoisine 22,5 euros - avec d'importantes disparités entre Bruxelles et la Wallonie -, on comprend qu'il y ait pénurie à certains endroits. Pourtant, selon Yves Van Ermen, ce métier est passionnant. "Les bons syndics sont de véritables couteaux suisses: ils jonglent avec l'administratif, la comptabilité, les contacts humains, la psychologie, les techniques des bâtiments. Le panel est large et je pense qu'il faut vraiment revaloriser le métier. C'est vrai que les horaires sont parfois contraignants et que gérer des plaintes et des conflits n'est pas facile. C'est d'ailleurs ce qui nous pousse à dire qu'il faudrait que les honoraires des syndics soient revus à la hausse", insiste le Président de l'IPI.

Le tarif horaire moyen d’un syndic pour un immeuble de 10 à 30 lots - selon une étude de marché de Federia - la fédération d’agents immobiliers. - PHILIPPE COULÉE 


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